有个开中介门店的老板问我，他们每天在朋友圈发几十套房源，为什么客户在一个 AI 里问某区买房找哪家中介，答案里没有他们。我说你发的那些房源，三个月后全变成错误信息了。它挑的是不容易过期的东西，而你给的全是会过期的。这篇按门店老板实际会问的顺序，把九个问题一个一个答了。
先说一句实话
中介这行做 GEO 比别的行业难一点，难在信息天生会过期。房源卖了、价格变了、政策调整了，昨天发的东西今天就错。但这行也有个别人没有的优势：你们掌握的小区信息，是客户最想知道、网上最少有人认真写的。这个优势比多数行业强。
为什么值得单独讲
因为买房租房是典型的先问后找。客户现在会先问某区房价多少、某个小区怎么样、买二手房要注意什么，拿到答案之后才去找中介。答案里提到谁，谁就先接到电话。这一步落在别人身上，你连报价的机会都没有。
先分清楚：这篇和地域偏差、渠道信息那两篇不是一回事
地域偏差那篇讲的是同一个问题在不同城市答案不一样，那是客观现象。渠道信息那篇讲的是总部的说法和门店自己发的不一致，那是台账问题。这篇讲中介门店自己该写什么、怎么排。现象、台账、内容，是三件事。
问题一：房源要不要发到网上
要发，但别指望靠房源被引用。房源是消耗品，成交就没了，而且它抓一遍要几周，等你发上去可能已经卖掉。发出去又忘了下架的，过几个月就成了错误信息。
真正有用的是围绕小区做的长期内容：建成年代、容积率、物业是哪家、车位配比、学区划片历年的变化、周边地铁和商业、常见户型和朝向的差别、这个小区的成交周期大概多久。这些东西一年之内不会变，客户又天天在问。
问题二：客户问这个小区值得买吗，怎么答才合规
不下判断。可以写这个小区的客观参数和已知的限制，不能写值得买、稳赚、保值这类话。
合规的写法是把参数摆出来，把适用的人群写出来：适合在附近上班的、适合有小孩的、不适合对采光要求高的、不适合家里有老人常爬楼的。让客户自己判断。
这里有个反直觉的点：不下判断的内容反而更容易被引用，因为带投资判断的话它不敢引。你越想说服客户，它越不敢用你的内容。
问题三：中介费能不能写清楚
能写，而且应该写。写区间，写包含哪些服务，写什么情况下会调整，写更新日期。不同城市差别大，写你们当地的实际区间就行。
多数门店不写，客户问到的都是网上流传的数字，那些数字往往偏高或者偏低。你把费用写清楚了，客户拿着 AI 的答案来问，跟你说的对得上，信任感当场就建立了。这一步省下的沟通成本，比想象中多。
问题四：学区和划片能不能写
能写，但必须带年份，必须加一句以当年教育主管部门公布的划片为准。划片每年可能调整，写死了明年就是错误信息。
写的时候把影响划片的几类情况说清楚：同一个小区不同楼栋可能不一样、户口迁入的年限要求、学位有没有被占用。这类内容客户问得最多，也最少有人说清楚。谁写清楚了，谁就被引用。
问题五：门店和经纪人的内容归谁管
门店做小区和流程类的内容，经纪人做个人成交记录和带看日常。门店的内容能长期用，经纪人的内容更新快但容易散。
有一条要定死：经纪人不能自己写价格承诺和政策解读。这类内容出错，责任在门店。建议门店出模板，经纪人照着填，发出去之前过一眼。
问题六：租房和买房的内容要不要分开
必须分开。这是两拨人，问的问题完全不一样。租房的人问押金怎么退、合同签多久、维修谁负责、能不能养宠物、中途退租怎么办；买房的人问首付比例、贷款流程、税费大概多少、学区怎么样。
混在一页里写，两边都觉得你不专业。分开之后每块都能写得更细，被引用的时候也更准——它答租房的问题会引你租房那页，答买房的会引买房那页。
问题七：客户从 AI 那看到的价格和实价不一样怎么办
这行太常见了。能做的是在自己的页面上写清这个小区的成交价区间、统计口径、更新日期。口径要写明白：什么时间段的成交、什么户型、含不含车位、是不是毛坯。
别只挂挂牌价。挂牌价和成交价差着一截，客户按挂牌价来问，你怎么解释都像在忽悠。把这两个概念的差别讲清楚，这页就是你的，同行短期内不会跟。
问题八：新开的门店怎么尽快被提到
先把工商信息、地图标注、门店地址电话这些统一起来，各处写的要一字不差，再写三到五页周边小区的内容。
新店别着急写大而全的东西。把一个片区写透，比全城铺一遍有用得多。六到十周能看到被提到，快的四到六周就有。
问题九：多久见效
六到十周。小区类的内容起得快，四到六周能看到被引用。名单类的位置要两三个月。
判断有没有效果别看阅读量，看两个东西：客户打电话时说的话有没有变，是不是开始有人拿着网上的内容来问你。这两个变化比任何数据都准。
官网该改的四处
联系方式别只放二维码图片，电话和地址也要有文字，它读不出图片里的字。门店页写清营业时间和负责的片区。经纪人页写每个人的从业年限和熟悉的小区，别只放一张照片。常见问题页按客户原话做标题。
第三处最常被忽略。经纪人的页面上只有照片和一句用心服务，等于什么都没写。写清楚他做过哪个片区几年，这一句话比十句口号有用。
该写的五类内容
一是小区参数和已知限制。二是交易流程和每一步要多久。三是费用构成。四是贷款和税费的方向，只写方向不写具体数字。五是租赁合同里的注意事项。
第五类是租房里最有用、最少人写的一块：押金怎么退、维修谁负责、提前退租怎么处理、能不能转租、到期续租要不要重新签。客户问这些的时候已经在找中介了，质量很高。
客户问买新房还是二手房，这类问题要不要写
要写，而且这类问题最划算。它不需要你给结论，把两边的差别摆出来就行：交付时间、能不能马上住、有没有现成的学区、价格构成、贷款年限差别、后期维护的成本。
写得越中性越好。你想推哪一边，写的时候就要克制，一旦有明显倾向，这页的引用率会掉。
经纪人个人账号要不要做
要做，但别指望它替代门店内容。经纪人发的日常带看、成交喜报，AI 那边基本引用不了，但对客户加微信很有用。
分工要明确：经纪人的内容用来让人信你，门店的内容用来让 AI 提到你。这两件事不能互相替代，也别指望一套内容两边都管用。
淡旺季怎么安排
三到五月、九到十一月是旺季，内容要提前一个月发，等客户开始问再写就晚了，它抓一遍要几周。淡季做两件事：把去年的小区内容更新一遍日期和数字，把这一年客户问得最多的问题补成新页面。集中做，一周能搞完。
一个人能不能做这件事
能，但节奏要放低。一个人兼顾带看和内容，现实的速度是每周两页，一年下来一百多页，在一个区里已经足够厚。
关键在别写新东西。把每天回答客户的话记下来，周末花两小时整理成页面，这是唯一能长期坚持下来的做法。指望专门抽时间搞创作，通常撑不过两个月。
三样不能写
不能写升值、保值、稳赚这类判断，这是行业最大的雷。不能承诺某个学校一定能上，划片以官方口径为准，写的时候连年份一起写。不能把业主的房子照片、门牌号、成交价格挂上去，除非拿到书面授权，租客和业主的个人信息更是碰都不能碰。
如果只做一件事
把一个片区的小区参数写透。选你们门店周边成交最多的三到五个小区，每个写一页：建成年代、物业、车位、常见户型、周边配套、已知的限制、更新日期。
五页，一周能写完，是这个行业投入产出比最高的一步。多数同行的页面上只有房源和口号，你把小区写透了，客户问这个小区怎么样的时候，答案里就有你。
每月自查
看四处。上月成交的小区页面上，价格和周期有没有更新。学区类内容的年份对不对。门店地址和电话准不准。上个月客户问得最多的三个问题，网上有没有你的回答。
第一处最容易出问题。中介的内容天生会过期，不查就等于在挂错误信息，而错误信息比没有信息更伤。
想知道客户问某区买房找哪家中介时，AI 推荐的是谁？
把你的城市和主营片区发过来，我们在常用的几个 AI 里问一遍，把名单顺序、排在前面的同行在网上多写了什么、你缺哪几页小区内容，整理成一页发给你。不做诊断不收费。
